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【売買】法令・条例

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不動産を購入する時、新築・増改築をする時にはさまざまな規制があります。
重要事項の説明の時にはこれらの内容も説明がありますし、建築の際は専門の業者が手続き等をします。しかし、この機会に少し予備知識として頭に入れておく事も良いのではないでしょうか

【1-自然公園法】 【2-宅地造成等規正法】 【3-農地法】 【4-ガケ条例】

 

1-自然公園法

【自然公園とは…】

国立公園・国定公園・都道府県立自然公園(ここ伊豆は「富士箱根伊豆国立公園」となります)

【特別地域とは…】

国立公園・国定公園の風致を維持するために指定された地域が特別地域、それ以外を普通地域という

特別地域内の制限 次の行為を
行う場合は…

許可を出す
  1. 工作物の新築・改築・増築
  2. 木竹の伐採
  3. 鉱物の掘採・土石の採取
  4. 河川・湖沼の水位又は水量に増減を及ぼさせること
  5. 広告物等の掲出・設置
    又は広告物等を工作物に表示すること
  6. 水面の埋立又は干拓
  7. 土地の開墾その他土地に形質変更
  8. 高山植物その他これに類するものの採取
  9. 屋根・壁面・へい・橋・鉄塔・送水管等の色彩の変更
普通地域内の制限 次の行為を
行う場合は…

届出を出す
  1. 一定規模を超える工作物の新築・改築・増築
  2. 特別区域内の河川・湖沼の水位
    又は水量に増減を及ぼさせること
  3. 広告物等の掲出・設置
    又は広告物等を工作物に表示
  4. 水面の埋立又は干拓 
  5. 鉱物の掘採・土石の採取
  6. 土地の形状の変更

国立公園第2種及び第3種特別地域内における建築物の規制概要

建築物の種類 集合別荘・集合住宅・分譲ホテル保養所若しくは分譲地内に設けられる建築物 以外の建築物例)別荘・店舗・事務所・旅館等
共通事項-1

ア-主要な展望地から展望する場合の著しい妨げにならないものであること

イ-山稜線を分断する等眺望の対象に著しい支障を与えるものでないこと。

ウ-屋根及び壁面の色彩ならびに形態が周囲の自然との調和を著しく乱すものでないこと。

高さ

◇集合別荘・集合住宅・分譲ホテル・保養所
  ⇒13m以下

分譲地等内に設けられる建築物
  ⇒10m以下・2階建以下

13m以下
敷地

敷地面積が明らかにされており、 かつ敷地面積が1000u以上であること (保存緑地を除く)

◇集合別荘・集合住宅・分譲ホテル敷地面積を戸数又は分譲数で除した面積が250u以上であること

◇敷地が明らかにされていること

※「敷地」

1つの建築物又は用途不可分 の関係にある2つ以上の建築 物がある1区画の土地をいう

1-建蔽率

2-容積率

【第2種特別地域】

 建蔽率:20%以下/容積率:40%以下

【第3種特別地域】

 建蔽率:20%以下/ 容積率:60%以下

【第2種特別地域】

敷地面積500u未満

建蔽率:10%以下/容積率:20%以下

敷地面積500u以上1000u未満

建蔽率:15%以下/容積率:30%以下

敷地面積1000u以上

建蔽率:20%以下/容積率:40%以

【第3種特別地域】

建蔽率:20%以下/容積率:60%以下

地形勾配 建築物にかかる土地の地形勾配が 30%以下であること。
建物の水平投影
外周線と距離

◇公園利用に供せられる道路の路肩─20m以上

◇その他の道路の路肩─ 5m以上

◇敷地境界線 ─ 5m以上

建築面積 2000u以下
共通事項-2

【ア】根の形状は、原則として切妻、寄棟、入母屋、方形等勾配屋根とすること。
 (屋根の勾配は10分の2以上、庇の出は50cm以上とすること。

【イ】屋根の色彩は、焦茶系、灰黒色系、赤錆色系、暗緑色系、のいずれかにすること。
  (銅板葺を含む)

【ウ】外壁の色彩は、褐色系(ベージュを含む。)、クリーム色系、灰色系、乳白色系、のいずれかにすること。

【エ】建築物の規模は、1辺の長さ50m以下であること。
ただし、多角形のものについては、直径60mの円内に含まれるものであること。

【オ】同一敷地内に用途不可分の関係にある複数棟の建築物を建築する場合は、各棟間は10m以上離すこと。(小規模の建物で物置・車庫等にあってはこの限りではない。)

【注意】

「建築面積」─建築物の地上に露出した部分の水平投影面積をいう。

「高さ」─建築物の地上に露出する部分の最高部と最低地盤の差をいう。

「分譲地等」─ 分譲することを目的とした一連の土地又は売却すること、貸付すること、
若しくは一時使用させることを目的とした建築物が2棟以上設けられる予定となっている一連の土地をいう。

(用途上不可分の関係にある建築物は1棟として算定する。)

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2-宅地造成等規制法
宅地造成等規制法

宅地需要の急増により、傾斜地における宅地造成が多くなり、新しく造成された宅地の災害がしばしば発生するようになった。そのため不良造成工事を規制するために制定された。昭和37年2月1日施行された。規制区域内での宅地造成工事は許可制としている

宅地・宅地造成

【宅地】-農地、採草放牧地及び森林並びに道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられている土地以外の土地

【宅地造成】-宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの(宅造規制法2条、同法施行令2条、3条、同法施行規則1条)

対象となる宅地造成工事

宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地で行う土地形質の変更(宅地を宅地以外のものにするためのものは除かれる)で次のものをいう。(宅造規制法2条2号、同法施行令3条)

  1. 高さ2mを越えるがけを生ずる切土
  2. 高さ1mを越えるがけを生ずる盛土
  3. 切土と盛土を同時にする場合には盛土部分に1m以下のガケを生じ、かつ切土と盛土部分の全体に2mを越えるがけを生ずるもの
  4. 1〜3に該当しない切土または盛土で切土または盛土をする土地の面積が500uを越えるもの

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3-農地法

【農地法】

農地改革の基本的考え方である、農地は耕作者自らが所有するのが最も適当であるという自作農主義を維持するため、農地調整法、自作農創設維持特別措置法等を整理統合して昭和27年に制定された。許可制

【農地】

農地法上の定義「耕作の目的に供される土地」
(判断基準)
土地の事実状態で決定される。すなわち登記簿上の地目のいかんに関わらず、実際の状態での判断。所有者の主観的意思には関係なく、客観的に土地の現況、耕作の内容状態等各般の事実を観察しての判断

権利移動の許可 農地のまま権利移動 3条許可
転用目的の権利移動 5条許可
転用の許可 4条許可

※転用とは権利移動(所有権移転)の伴わないもの

【許可を受けないで売買・賃貸を行った場合の措置】

農地法3条 その所有権移転、賃借権設定等の効力は生じない(法3条4項)、罰則として3年以下の懲役又は100万円以下の罰金が適用される。(92条)
農地法4条 工事の中止または現状回復その他違反行為の是正のため必要な措置を命ぜられる。罰則として3年以下の懲役又は100万円以下の罰金が適用される。(法83条の2、92条)
農地法5条 その所有権移転、賃借権設定等の効力は生じない(法3条4項、5条3項)、4条の許可を受けなかったとき同様現状回復の是正措置命令がなされる事があるほか、罰則として3年以下の懲役又は100万円以下の罰金が適用される。(92条)

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4-ガケ条例

■がけ条例の概要

【がけ付近の建築物】

第10条  がけの高さ(がけの下端を通る30度の勾配の斜線をこえる部分について、が けの下端からその最高部までの高さをいう。以下同じ。)が2メートルをこえる がけの下端からの水平距離ががけの高さの2倍以内の位置に建築物を建築する場 合は、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安 全な擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号の一に該当する場合は、こ の限りではない。

(1) 堅固な地盤を斜面とするがけ又は特殊な構造方法若しくは工法によって保護 されたがけで、安全上支障がないと認められる場合

(2) がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造物を鉄筋コンクリー ト造又は鉄骨鉄筋コンクリート造とした建築物で、がけ崩れ等に対して安全で あると認められる場合

【解説】

本条は、がけ崩れ又は土砂の流出等から人命、財産を守るため、がけに近接 する危険な敷地に建築物を建築する場合には、がけの形状、土質等に応じて安全な 擁壁を設置する事を義務付けたものであり、がけの安全対策を計画する場合に重要 なことは、その土の性質や、地層の勾配、出水、植生の状況等を十分に把握するこ とである。

対象となるがけは、水平面からの勾配が30度を超え、かつ、高さが2メートル を超えるものであり、規制の対象範囲はがけの法面下端から、がけの高さ の2倍以内の範囲としている。
擁壁を設置する場合には法第88条及び政令第142条の規定が適用され、「安全な擁壁」かどうかの具体的判断基準としては、宅地造成等規制法施行令(以下 「宅造法施行令」という。)の技術的基準、静岡県宅地造成工事技術指導要領及び宅地造成マニュアル(宅地防災研究会編集)等が参考となる。なお、法第38 条、宅造法施行令第15条の認定がされているものは、上記基準を満足している。

【但し書き】

第1号はがけ自体が安全な場合であり、第2号はがけ崩れに対して安 全な措置を講じた場合の緩和である。
具体例として次のようなものが考えられる。

第一号

「堅固な地盤」とは

a)自然がけで、がけの調査の結果、宅造法施行令第5条但書きに該当し、かつ、 湧水、浮き石等が認められず風化の恐れがないことを確認したもの

b)切土により生じたがけで、がけの調査の結果、宅造法施行令第5条但書きに 該当し、かつ、宅造法施行令第12条の規定による石張り、芝張り、モルタル の吹付け等の保護をしたもの

c) 土質試験等に基づき地盤の安定計算等により、がけの安全を確認したもの

「特殊な構造方法若しくは工法で保護されたがけ」とは

a)がけ面が擁壁以外の特殊な工法で、法第38条又は宅造法施行令第15条の認定等を受けたもので保護され、技術的に安全が確認できるもの

b)がけ上又は法面 に建築する場合で建築物の構造等ががけ面に影響を及ぼさないように設計されているもの。例えば、建築物の基礎が深く定着され、建築物の荷重等ががけに影響を及ぼさない場合、又はがけ崩れの影響を受けないよう設計されているもの等

第二号

「がけ崩れに対して安全」とは

a)がけ下に建築する場合で、建築物の基礎及び主要構造部の全部又は一部を鉄筋コンクリート造等とした建築物で、がけ崩れの被害を受ける恐れのある部分に開口部がないなど、がけが崩れた場合であっても崩壊せず安全であると認められるもの

b)昭和57年10月26日付都市住宅部建築課長通知「災害危険区域内における建築規制解除基準の運用について」の基準に該当するもの

 

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